Avec une flambée des prix sur le marché de l’occasion dans le secteur immobilier, la construction neuve est une option à envisager. Seulement, se projeter sur un projet long et non existant peut en effrayer plus d’un. Ce projet nécessite d’être organisé et d’anticiper les couts pour gérer au mieux son budget. Découvrez au cours de cet article, tout ce que vous devez savoir sur la construction pour piloter avec sérénité ce projet.
Viabilisation de votre terrain
Une fois le terrain trouvé il vous faudra penser à sa viabilisation, c’est-à-dire aux raccordements aux eaux usées, aux réseaux électriques et téléphoniques. Dans le cadre d’une construction en lotissement, ces frais de viabilisation sont partagés entre les différentes parcelles en fonction de leur superficie. Dans le cadre d’un terrain hors lotissement, il vous faudra prendre à charge ces frais de viabilisation qui peuvent être lourds dans la facturation en fonction de votre éloignement au réseau le plus proche. Effectivement, comptez plus de 200 € par mètre linéaire pour le raccordement au réseau électrique, 100 € pour le gaz et 45 € pour l’eau.
Respect du PLU et règlements annexes
Vous avez peut-être opté pour de la construction afin d’avoir la liberté de concevoir votre maison comme bon vous semble. Mais le plan local d’urbanisme ( PLU) peut venir mettre à mal vos envies. Effectivement afin d’assurer une homogénéité dans les constructions, il existe un certain nombre de règles à respecter en matière de construction. Le PLU définit pour chacune des zones ce qu’il est impératif de faire sur les façades extérieures, les toitures, mais aussi les espaces extérieurs. Cela va de la couleur de la tuile, aux couleurs d’enduits, les formes de maison, aux types d’arbres autorisés pour les haies. De plus afin d’assurer une homogénéité dans les lotissements, il existe un règlement de lotissement venant compléter ce PLU. Pour les personnes habitant aux alentours de bâtiment classé architecte de France, des règles plus strictes sont définies pour ne pas dégrader le bâtiment.
Vous pourrez retrouver l’ensemble de ces règlements à la mairie de votre future habitation. Ce règlement est à consulter au préalable de réaliser tout plan de maison.
Obtention du permis de construire
Une fois que vous aurez contractualisé avec un constructeur, obtenu votre prêt bancaire vous pourrez déposer en mairie votre dossier de permis de construire. Les constructeurs remplissent en général l’ensemble du dossier. Néanmoins, vérifier que toutes les pièces demandées soient bien annexées au dossier. Il faut compter un délai de minimum 2 mois pour l’obtention de celui-ci. Si celui-ci fait l’objet d’un refus, la période des 2 mois est reconductible d’où l’importance de bien remplir le dossier la première fois et de respecter les règlements divers.
Prêt bancaire et frais intercalaires
Avec des taux d’intérêt aussi bas, vous rembourserez très vite du capital sur votre emprunt. La durée d’emprunt moyen actuellement pour un prêt immobilier est sur 25 ans avec des taux d’emprunt oscillant entre 0.9 à 1.3%. Dans le cadre du choix de votre organisme bancaire, soyez vigilant sur les prix proposés sur les assurances de prêt, c’est un effet de levier pour baisser votre emprunt. De plus, sachez que vous pourrez dans le 1 an de votre contrat opter pour une délégation d’assurance afin de changer les conditions d’assurance vers des organismes moins chers.
Dans le cadre d’une construction, il est important de prendre en compte le paramètre durée dans vos calculs. Lors des différentes étapes de chantier, vous devrez faire des appels de fonds pour payer les différents matériaux et artisans. À chaque étape d’appel de fonds par votre banque, vous serez contraint de payer des intérêts sur les fonds débloqués. Ces frais sont appelés intérêts intercalaires et sont un coût supplémentaire au crédit à prendre en compte. Vérifier votre capacité à pouvoir rembourser vos intérêts et à payer vos traites actuelles. Demander une simulation à votre banquier des différents intérêts intercalaires sur les différentes étapes du projet.
Maitre d’œuvre : les coûts à anticiper dans votre budget global
Vous aurez dans le cadre de votre CCMI constructeur un ensemble de coût et poste pris en charge, notamment sur les postes de gros œuvres. Néanmoins, de nombreux CCMI n’incluent pas les travaux de second œuvre qui vous resteront à charge. Voici une liste non exhaustive des postes à anticiper :
Ouverture des compteurs
Ennedis, la SAUR, vous devrez procéder à l’ouverture des compteurs électricité, téléphonie et eau. Cette charge ne fait pas partie du CCMI constructeur est à prendre en compte dans vos finances.
Plus value carrelage
Dans le cadre des CCMI constructeurs, la pose du carrelage et le carrelage constructeur sont inclus. Sauf que quand vous vous rendrez dans un magasin spécialisé en carrelage, vous comprendrez que la gamme constructrice est extrêmement restreinte. Cette gamme constructeur se trouve souvent sur des carreaux bas de gamme avec des dimensions de 60*60. Ayez en tête que 80% des personnes ajoutent une plus-value sur leur carrelage pour pouvoir obtenir une gamme qualitative dans le temps et qui aille à votre intérieur. La tendance est à la pose des grands carreaux, néanmoins celle-ci nécessite parfois d’être deux ce qui double le prix de pose de votre carrelage.
Peinture et pose des sols dans les chambres
La plupart des CCMI n’incluent pas la pose des sols dans les chambres et les peintures. Vous pouvez demander à le faire par le constructeur, mais le tarif pratiqué est très dissuasif pour vous encourager à le faire par vos propres moyens ou à trouver un artisan de votre côté. Pour les peintures, vous direz au préalable poncer les bandes, puis appliquer une peinture en deux couches. Il est préconisé par un résultat parfait de faire appel à un artisan pour les plafonds plus complexes à faire.
Espace cuisine et sanitaire
Toute la pose et le choix du mobilier de cuisine et de salle de bain est un reste à charge à anticiper. Compter une enveloppe globale de minimum 6000 € jusqu’à 30000 € en fonction de la taille, de l’équipement et des revêtements souhaités. S’ajoute au prix de la cuisine, la livraison à votre domicile et la pose comprise entre 1000 € et 2000 €. Sachez que dans le cadre d’une construction neuve, vous serez malheureusement soumis à une TVA à 19.6%. Vous pouvez dans un premier temps avoir une cuisine d’appoint et deux ans plus tard pouvoir bénéficier d’une TVA à 5.5%.
Espace extérieur
Le contrat de CCMI n’inclut généralement pas le traitement des espaces extérieurs, vous devrez ainsi prévoir en cout supplémentaire :
- L’enlèvement des terres sur votre terrain
- Pose de murets
- La pose de clôture dans le respect des règles d’urbanismes
- La pose de portail et portillon
- L’engazonnement et la création de haies végétales
- Pose d’enrobé pour les places de stationnement
Vous pourrez dans le cadre d’un lotissement partager les frais avec vos voisins pour les clôtures, ce qui peut baisser le cout global de votre construction.
Assurances diverses et frais divers
Lors de la signature du terrain, vous devrez passer par un cabinet notarié, il vous faudra donc prendre en compte les frais de notaire. Sur une construction neuve, ceci s’applique uniquement sur le terrain nu. Compter 10% de la valeur de votre terrain en frais de notaire.
Dans le cadre de la construction, vous serez obligé de prendre une garantie pour le dommage d’ouvrage, vous assurant de tout pépin pouvant survenir sur votre terrain. Certaines assurances comme assurance de lotissement peuvent s’ajouter au frais, ainsi que l’assurance de prêt.
Surplus divers
En fonction de vos choix, l’enveloppe initiale pourra vite grimper au fil des plus-values du projet. Rajout de prises d’électricité, pose d’éclairage LED au plafond, changement des produits sanitaires prévus (porte de douche, receveur, colonne) , matériaux et dimensions des menuiseries, type de chauffage souhaité peuvent amener à des plus-values conséquentes sur le projet. Il est donc important de bien définir avec votre constructeur votre projet initial pour bien chiffrer tous les postes de dépenses.
Prévoyez une marge de sécurité, au vu des différentes dépenses annexes prévoyez un budget plus large pour vous assurer la mise en œuvre de vos travaux. Soyer stratégique dans la conception de votre maison, une grande surface vous amène un doublement des dépenses en termes de carrelage, de peinture. Il vaut mieux opter sur une petite surface bien finie, qu’une grande surface en travaux perpétuels en attente de budget.
Exonération de taxe foncière sur 2 ans
Dans le cadre d’une construction neuve, vous pourrez à condition d’en faire la demande, être exonérée de la taxe foncière pendant 2 ans. En contrepartie, vous serez soumis à une imposition locale.
Paiement de la Taxe d’aménagement anciennement TEL
Prévoyez dans le cadre d’une construction neuve une imposition souvent onéreuse sur les nouveaux équipements. Elle peut varier sur une fourchette de 1000 à 15000 € à ajouter à votre projet. Si celle-ci n’excède pas 1500 €, vous devrez la verser en une fois dans la première année de votre construction. Si celle-ci dépasse 1500 , elle sera étalée en deux paiements sur 2 ans. Vous pouvez réaliser des simulations via les sites du gouvernement.
